PAJAK UNTUK INVESTASI PROPERTI Oleh: Nany Ariany, SE. MA.

22 Nov 2011 Tinggalkan sebuah Komentar

by natanedan in Jurnal pajak & akuntansi Tag:Pajak Properti

 

PAJAK UNTUK INVESTASI PROPERTI

 

Ada beberapa hal yang harus diperhatikan pada saat anda mau melakukan investasi properti di Indonesia.

 

1. Pada Saat Pembelian

 

1. BPHTB

Sejak adanya Undang-Undang baru tentang Pajak Daerah (UU No. 28/2009), BPHTB merupakan Pajak Daerah yang diatur oleh Peraturan daerah. Menurut UU No. 28/2009 Pasal 85-93, tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah, maksimal adalah 5% dengan Dasar Pengenaan Pajak berupahara transaksi atau nilai pasar dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Daerah, paling rendah sebesar Rp60.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp 300.000.000,00.

 

2. PPN dan PPnBM yang dipungut PKP yang bergerak di bidang Properti

 

Sejak diberlakukannya, SE-22/PJ.51/2002, Pengusaha Properti dikenakan PPN 10% atas penjualannya denagn Dasar Pengenaan Pajak seluruh harga jual. Menurut PMK No. 103/PMK.03/2009, Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dikenakan PPnBM 20%.  Yaitu:

a) Rumah dan town house dari jenis non strata title, dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih.

b) Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.

 

3. PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri (UU PPN Pasal 16 B)

 

Berdasarkan UU PPN Pasal 16C, PMK No. 39/PMK.03/2010, Kegiatan membangun sendiri terutang PPN. Dasar Pengenaan Pajak adalah 40% (empat puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.

 

4. PPh 22 atas barang sangat mewah

 

Berdasarkan PMK No. 253/PMK.03/2008, atas penjualan apartemen, kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah) dan/atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi); dipungut PPh 22 sebesar 5% (lima persen) dari harga jual tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN dan PPnBM). PPh 22 tersebut dapat diperhitungkan sebagai pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun berjalan bagi Wajib Pajak yang melakukan barang yang tergolong sangat mewah.

 

5. PNBP Pendaftaran Tanah di BPN

 

Berdasarkan PP No. 13/2010,  terdapat Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional untuk:

• Pelayanan Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali, dihitung berdasarkan rumus: T = (2‰ x Nilai Tanah) + Rp100.000,00;
• Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah, dihitung berdasarkan rumus: T = (1‰ x Nilai Tanah) + Rp 50.000,00

 

2. Pada saat Penjualan

 

1. PPh final atas pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan

 

Berdasarkan PP No. 79/2008 j.o. PP No. 27/1996 j.o PP No. 48/1994, terdapat Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan 5 % (lima per seratus) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, kecuali :

• dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan;
• dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 dengan segala perubahannya) adalah nilai menurut risalah lelang tersebut.

Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan adalah:

1. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
2. orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c;
3. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;
4. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan; atau
5. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan

 

 

3. Pada saat Memiliki/Menyewa

 

1. PBB Pedesaan dan Perkotaan

Sejak adanya Undang-Undang baru tentang Pajak Daerah (UU No. 28/2009), PBB Pedesaan dan Perkotaan (PBB selain untuk hasil pertambangan, kehutanan dan hasil bumi) merupakan Pajak Daerah yang diatur oleh Peraturan daerah. Menurut UU No. 28/2009 Pasal 77-84, tarif maksimal PBB adalah 3% dengan Dasar Pengenaan Pajak berupa NJOP dikurangi NJOPTKP yang ditetapkan Kepala Daerah 3 tahun sekali.

 

2. PPh final atas persewaan tanah dan bangunan

Berdasarkan PP No. 5/2002 j.o PP No. 29/1996, terdapat PPh final atas persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Pajak Penghasilan ini dipotong dari pembayaran sewa oleh penyewa atau disetor langsung oleh yang menyewakan.

 

3. PPh 23 atas building management service

Berdasarkan UU No. 36/2008 pasal 23 j.o PMK No. 244/PMK.03/2008, atas pembayaran tagihan jasa manajemen untuk  rumah susun/apartemen, terutang PPh 23 sebesar 2% dipotong dari pembayaran tagihan oleh penyewa.

 

4. PPN/VAT atas sewa ruangan

Atas penyerahan Jasa sewa ruangan dikenakan PPN 10% sesuai UU PPN No. 42/2009 pasal 4 bila penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean dilakukan oleh Pengusaha Kena Pajak.  Jaas persewaan ruanagn juga bukan termasuk Jasa yang dibebaskan dari PPN dalam PP No. 38 Tahun 2003.

 

4. Pada transaksi Keuangan

 

1. Pembiayaan dengan Leasing bebas PPh 23 dan PPN

Sesuai KMK No. 1169/KMK.01/1991, bila membeli aset dengan capital lease atau sewa guna usaha dengan hak opsi, tidak terutang PPh 23 untuk bunganya. Dan jasa pembiayaan capital lease atau sewa guna usaha dengan hak opsi termasuk jasa keuangan yang tidak dikenakan PPN sesuai UU No. 42/2009 pasal 4A ayat 3.

 

2. Pembiayaan dengan utang selain dari bank bunganya terhutang PPh 23 sebesar 15%

Jasa keuangan tidak dikenakan PPN sesuai UU No. 42/2009 pasal 4A ayat 3. Untuk pembiayaan dengan utang selain dari bank terutang PPh 23 (UU PPh No. 36/2008 Pasal 23 ayat 1.a-2)  atas bunga pinjaman sebesar 15% (lima belas persen) dari jumlah bruto, dipotong pajak oleh pihak yang wajib membayarkan.  Sedangkan untuk bunga yang dibayarkan pada bank tidak terhutang PPh 23. (UU PPh No. 36/2008 pasal 23 ayat 4).